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商品房毛利率将跳降,下游产业建材家居行业产能也受影响

发布时间: 2016-06-03 来源:(好百年家居)

商品房毛利率将跳降,下游产业建材家居行业产能也受影响





楼面价超过房价的常态化,开始由一线城市传导至二线重点城市。据数据显示,2016年前5个月,全国30个典型城市中,楼面价同比涨幅超过50%的城市有18个,其中超过100%的有11个;土地出让金同比上涨幅度超过60%的有17个。其中,苏州、南京、杭州和合肥四个二线城市力压一线城市,成为高溢价土地集中营,楼面价上涨数倍。

中投证券一份研究报告称,受去库存政策刺激,部分二线城市房价涨幅明显,出于利润最大化考虑,企业均加快进军优质二线城市的步伐,势必增加相关区域的库存,近期房企新开工面积已快速攀升,预计部分二线城市库存量将增大。

更重要的是,“面粉贵过面包”传导至二线城市,房企2013年以前所拿得低成本地块消化后,行业毛利率将跳降。

部分二线城市成库存高地?

2014年以来,标杆房企重返一线、二线城市。2015年,一线城市楼面价超过房价成为常态。2016年以来,二线城市土地高溢价,地王频繁出现。

数据显示,截至5月25日,今年全国50家大型房企合计拿地金额为3887亿元,平均成本6283元/平方米,比去年同期增长48.4%。

“个别上市房企,当年业绩目标不足60亿元,却敢于拿出60亿元用于在热点二线城市高价增加土地储备。”某业内人士称,其旗下有多个十几年尚未结案的项目,这对处于扩张期的企业来说,现金流风险较高,若踏错市场节点,很可能对资金链造成重大威胁。

中投证券分析师在调研成渝地区后写成的报告中称,综合调研情况,“我们认为房地产市场从同质走向分化的步伐正在加快,二线城市可能成为下一个库存集中地”。

然而,除了西南、东北等二线城市库存量难以消化外,长三角、珠三角区域的二线城市却是地王频出的局面。

“看好二线城市是现在很多中型房企的投资心态,实际上在一线城市进入有障碍的情况下,中小型房企只能选择投资二线城市。”业内表示,高溢价拿地的背后是,虽然二线城市被持续看好,但地王容易成为高库存项目,进而导致企业被套和增加潜在的财务成本。

高溢价拿地,直接影响的是企业被动地提高高端产品比例,同时减少刚需产品的配比。

有业内人士称,大规模的区域调整、产品结构从刚需型向改善型转型,项目运营效率会放缓。表面看来,部分房企开盘速度非常快,一般从拿地到开盘6个月-8个月即可完成。但背后不乏后续销售周期长,结算速度慢,项目整体运作周期拉长,存货规模大的现象。

尤其对一些拿地激进,资本市场运作不流畅,又被迫加大改善性产品比例的大幅调整产品结构的中小型上市房企来说,存在跌价风险的同时,去化率可能进一步降低,这种产品适销不对路,存货将难以周转。

行业毛利率将跳降

土地成本在房企运营成本中占比较高,其攀升将直接导致盈利空间的缩减。

从宏观市场角度来看,2013年以来取得的低成本的地块正在逐步被消化。以一个项目开盘到清盘时间为3年计算,今年或明年,这些项目将大部分进入结算期,这意味着2013年以后的高价地项目将入市销售,成为房企业绩的新来源。

据中投证券上述研究报告显示,近期土地招拍挂结果显示,受2015年以来地产行业回暖影响,当前新拍土地成本攀升非常明显,部分地块甚至出现土地成本和周边售价倒挂的情形。“因城施策”的大背景下,预计房地产价格大幅调升的可能性将逐步减小,而地价成本攀升,存量低价土地减少,未来2年-3年,房地产行业毛利率将有可能出现明显调整,过去30%左右的毛利率水平可能大幅下滑。

《证券日报》记者根据WIND资讯统计数据查询,近年来地产行业毛利率的峰值出现在2012年3月份,毛利率为41.39%;最低值出现在2005年12月份,为23%。而2015年3月底以来,地产行业毛利率从近37%一度下挫至26%。

据中投证券上述研报称,成都、重庆等房企多、竞争充分、供需均衡的城市,一般房企很难获得超额收益。企业要么提升品牌知名度,获取品牌溢价,要么加大成本控制力度,通过节约成本获取利润。

业内分析,二线城市此轮产生的溢价率超过100%的百宗地块,未来入市房价至少要上涨80%-100%,即使按照标杆房企拿地的平均价格,也需要未来两年一、二线城市房价上涨50%以上。然而,市场真的会如此吗?

若涨价不达预期,这些项目延长入市周期、被搁置,甚至被低价转让将是其最终命运。届时,扣除资金成本,其毛利又将在哪里产生?退一步说,开发商有资金实力顺利开发销售这些项目,若产品附加值难以实现,依然无法避免毛利率下滑的局面。

困境 建材陷全行业产能过剩

  衡阳是湖南的一座小城,但却拥有近百家水泥企业和水泥制品企业,年生产能力达1600万吨。然而,随着经济放缓、需求下降,衡阳本地每年的需求量满打满算不过800万吨,产能严重过剩。

  衡阳水泥面临的困境只是建材行业的缩影。以陶瓷行业为例,产能过剩比例高达40%。2015年以来,珠三角地区便有12家陶企倒闭。此外,房地产占75%份额的平板玻璃行业,也出现了大面积的亏损。

  “建材业的大幅下滑虽然不仅仅受房地产行业影响,但是房地产市场的疲软是其下滑的直接因素。”业内人士表示。

  的确,2014年前三季度还在大幅增长的建材行业,却从四季度起急转直下,与房地产行业的走势极为类似。WIND数据显示,WIND三级行业中建材类48家上市企业,2014年前三季度营业收入分别为519亿元、1284亿元、2037亿元元,分别同比上涨18.95%、9.93%、6.92%;净利润方面分别为30.11亿元、116.15亿元、178亿元,分别同比上涨398.86%、53.51%、30.28%。但2014年年报却显示,营业收入、净利润增速仅为1.93%与-3.88%。与此同时,2015年第一季度,营业收入、净利润增速大幅下滑至-11.71%与-72.25%。

  “过去几年的飞速增长造成了对建材的提前透支。”有业内人士指出,过去十年,我国基础设施与房地产行业的飞速发展,促使提供重要基础原材料的建材业得到了飞跃发展。但也因此,需求被提前透支,建材业面临着严重的产能过剩。

  而过剩产能带来的结果便是利润的大幅下滑,甚至大面积亏损。上述人士说,以水泥为例,几年前,钢铁行业全面亏损的时候,水泥产业还有利可图。但进入2015年,水泥产业开始重蹈钢铁业覆辙,利润大幅下滑,甚至有些地区开启“看谁赔得起”的大比拼。

  数据显示,前三季度,近半数水泥、平板玻璃企业亏损,水泥亏损企业亏损额高达170亿元,平板玻璃亏损企业亏损额30亿元。更为严重的是,当前水泥、平板玻璃行业虽然有半数企业保持微利,但实际情况是其中许多企业是处于隐性亏损状态。

  中国水泥协会常务副会长兼秘书长孔祥忠表示,今年以来水泥价格持续下滑,前三季度全国通用水泥平均出厂价格每吨比去年同期下降10%。9月份全国通用水泥月平均出厂价格创下2008年金融危机以来的最低水平。

  中国建筑材料联合会在国务院部分行业协会负责人座谈会上发布的报告便指出,自2012年3月以后,全国工业生产者出厂价格指数同比连续40个月下降,目前全国工业产品出厂价格只相当于2007年水平。值得注意的是,今年二季度以后,水泥、平板玻璃价格下跌到行业平均成本线以下,价格已经失去调节供需平衡的杠杆功能。

  中国建筑材料联合会会长乔龙德表示,当前部分水泥、平板玻璃生产企业不惜以低于成本的价格出售产品,主要是为了在市场需求萎缩的状况下回笼部分产品资金,担心企业资金流中断,危及企业生产经营。

  “然而这种饮鸩止渴的无奈之举,不仅造成企业销售收入和收益大幅度下降,而且也不可能从根本上解决企业资金流问题,反而会将企业推入经营活动现金收入减少、银行惜贷的尴尬境地。”乔龙德说。

  挑战 化解产能为第一要务

  “虽然产能过剩已存在多年,但今年形势显得格外严峻。”乔龙德表示,一些产能已经过剩的产业还在新增产能,导致在市场竞争不规范的状态下,不仅建材全行业经济运行出现下压,而且经济效益严重下滑的程度远远超出经济运行下压的程度,给行业发展带来巨大的冲击。不少企业仍在困惑中徘徊或无所适从,盲目等待依靠外部拉动来改变现状。

  孔祥忠也指出,资源环境倒逼,使建材行业面临前所未有的资源环境压力和挑战。与此同时,劳动力、土地、燃料动力等价格持续上升,生产要素成本压力加大,建材行业经济运行面临近年来最为严峻的困难局面。因此,遏制、扭转当前建材产品价格和经济效益下滑,是实现今年建材行业平稳运行的迫切需求和首要任务。

  对此,乔龙德指出,去年以来,分地区组织召开20多次遏制新增产能的座谈会和论坛,水泥企业和玻璃企业联名向建材行业发出倡议,承诺不再新增产能。此外,将进一步推进错峰停窑生产,促进节能减排,缓解供求矛盾。

  “企业自身转型升级、兼并重组也是化解产能的重要方式。”乔龙德表示,将加快申请制定关于进一步淘汰落后水泥产能的政策措施,并制定水泥、平板玻璃、建筑卫生陶瓷行业兼并重组的相关政策。

  此外,乔龙德认为,需突破现有的兼并重组模式,改变一对一谈判,逐渐制定出导向目录指南,明确方向性归宿和导向性目录。可以变整体收购为相互持股。运用混合所有制,尝试同一区域的企业,按照资本组建成立新公司统一经营;组织错峰生产,要进行同区域内停产限产企业与生产经营企业共同分利的尝试。

  “将‘走出去’作为调整结构、改变发展方式的重要支撑,”乔龙德表示,国家“一带一路”政策的实施,为行业先进技术装备和高效产能“走出去”创造了机遇和条件,建材业应充分利用国家政策和国外市场资源,充分发挥我国建材工业技术、装备、科技的优势,扩展新的发展空间。